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住宅ローン返済中でも家を売却できる?

多くの方がマイホームを購入する際には住宅ローンを組むことになるかと思いますが、子供が大きくなって家を出たり勤務先が変わったりなどライフスタイルの変化により家を買い替えたくなることも出てくるかと思います。

 

そんなとき、「まだローンが残っているけれど、家を売ることはできるんだろうか?」と疑問に思うのではないでしょうか。

 

住宅ローンの残債が残っている場合でも、家の売却は可能です。

むしろ、こうした買い替えのときに住宅ローンが完済している方のほうが少ないと言ってもいいでしょう。

 

今住んでいる家を売り、その代金を残った住宅ローンの返済に充てて、もしもそれでも余るようでしたら新しい家の購入代金の頭金とすればいいのです。

 

住宅ローン返済中の家を売る際の条件

さて、住宅ローン返済中の家を売ることは可能ですが、そのためには『売却時に残債を一括で返済しなければならない』という条件があります。

 

家を購入するにあたって金融機関で住宅ローンを組む際には、金融機関はその物件に対し抵当権を設定します。抵当権というのはローンが返済できなかった時の担保で、その場合にはその物件を競売にかけて融資した資金の回収をします。抵当権が残ったままでは物件の売却ができないので、家を売却する際には抵当権を抹消する必要があります。

 

抵当権を抹消するためには住宅ローン完済が条件になります。

そのため、手続きとしてはが売却代金を受け取ったと同時に金融機関が住宅ローン残高を引き落とすことで抵当権を抹消する、という流れになります。

 

必ずしも住宅ローン残高より高く売れるわけではない

抵当権を抹消するためには売却代金で住宅ローン残高を引き落とす、と前述しましたが、そううまくいくケースばかりではありません。売却代金がローン残高を下回ることは珍しくないからです。

 

家を売却したお金がローン残高に足りなくても、貯金で赤字分を賄えるのであればいいのですが、もし貯金もあまりないという場合にはどうしたらいいのでしょうか。実は、買い替えローンを利用するという手もあります。

 

買い替えローンというのは家を買い替える場合に、新規に購入する家の住宅ローンに今あるローン残高を上乗せできるというものです。しかしその分、借入額が増えてしまいますから当然審査もより厳しいものとなります。

 

仮にローンが組めたとしても、のちのちきちんと返済していけるのかどうか、慎重に検討する必要があるでしょう。

 

もし貯金で赤字分を賄えないほどローン残高が大幅に残っているというのであれば、住み替えの前にまずローン残高を頑張って繰上げ返済する、という考えもあります。

 

売却価格はローン残高を下回ることを想定したうえで、資金計画を立てましょう。

 

住宅ローン返済中の家を売却する際のポイント

ポイント

住宅ローン返済中の家を売却する際のポイントは、とにかく家をなるべく高く売ることです。家が高く売れれば、売却価格がローン残高を下回ったとしても少しでも貯金で賄う分が減りますし、また高く売れることでローン残高を上回れば手元に残る資金を新しく購入する家の頭金にすることができます。

 

家をなるべく高く売るには、やはり一括査定サイトを利用することです。
一括査定サイトを利用しますと、数十万円程度の差が出ることは珍しくありませんし、なかには数百万円の差が出てくることもあります。

 

まずは自宅がいくらで売れて、ローン残高を完済するためにはいくら足りないのか、そして自己資金をどの程度ためておかなければならないのか、無料の一括査定サイトを活用して概算を把握しておくといいでしょう。